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2020地产百团大战之中梁控股:站在灯光下的资本新星

2020-03-16

刚过去的2019于中梁而言,是持续奋斗拼搏、满载收获的一年,也是更加稳健、坚定的一年。这一年中梁成功登陆港交所,从百亿到千亿再到上市,中梁只用了3年。速度代表过去,成长象征未来,中梁从宏观战略和微观战术两个层面成为了千亿房企战略转型的标杆,从纯地产开发到住宅、商业、物业等大型综合性地产集团。有人说中梁规模的快速增长离不开“85后”地产总裁李和栗,而外界更好奇的是他会给站在灯光下的中梁带来怎样的改变?

 
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图:中梁控股集团历年大事纪

 

业绩篇

销售规模稳中有升,增速跑赢千亿企业

采访中提到最难忘的事,李和栗说:中梁有两个最重要的节点,一是2015年“想明白”,布局三四线小众市场,走出了温州;二是2017年顺应市场分化,持续深耕三四线,保持高速增长。正确的战略指引,标准化体系的建立,储备充分的人钱地都致使中梁成功弯道超车,成为地产界有名的“千亿黑马”。

而在规模快速发展的道路上,面对与利润的冲突时,中梁一直坚持自己的经营理念,李和栗说:首先我们选择没有风险的规模;其次两者需要相结合,二线城市做规模,三四线城市做利润;最后利润也是在保证产品品质的前提下,不断提升内功,组织管控到位,选择更优的成本才会实现。

不过现在的中梁没那么快了,但仍旧很快。千亿之后,中梁适当放缓了脚步。

2019年前10月中梁就已超过去年全年的销售规模实现销售金额1145亿元,截至12月完成年度销售目标的117.31%,成为2019年八家目标完成率在115%以上的房企之一。中梁全年实现销售额1525亿元,按年增长50%,而千亿房企的销售额平均增速在27.5%,可见中梁降速后增速仍跑赢千亿企业

 
 

资本市场表现良好,债务结构存在优化空间

这一年,作为“资本新星”的中梁,从幕后来到台前,表现不错,市值接近220亿,较上市初涨了大约13%此外中梁还兑现了40%的分红,该比例远远超过一些上市房企,处于行业前列。

从盈利方面来看,中梁的营收和利润规模明显增加,2019上半年实现营业收入205.57亿元,同比增长111.2%,总资产达1976.9亿元,同比增长17.62%。核心净利润虽增长也较快,但增速略低于上市房企的平均增速。

 

在房地产市场融资环境持续收紧的大背景下,中梁的财务状况相对安全稳健。上半年净负债率由年初的58.1%降至43.5%;现金短债比达1.7,长短期债务比增加至0.99。虽然中梁的净负债率已回到安全边界,但持续的买地支出还是让其在规模突进中出现了逆差,可见债务结构仍存在优化空间。

过去3年,受限于融资渠道及行业管控政策,中梁的融资成本相对较高。而现在三大评级机构标普、惠誉、穆迪分别给予中梁B+、B+、B1的评价,对于中梁降低融资成本大有益处

 

布局篇

拿地销售比降低,投资态度更趋理性

受房地产政策调控影响,中梁逐渐由“有地就拿”转向“拿优质地”,优质的土地储备有效加速了销售回款和城市去化。

2019年中梁拿地态度更加趋于理性,土地储备增长区间逐渐收窄,拿地销售比较2018年降低了约21个百分点,但拿地总量仍位列前茅。中指院发布的拿地金额榜单中排名第15,拿地面积榜单中排名第12

 

重点关注长三角和中西部

从区域方面来看,长三角这次仍然贡献了超过一半的销售额,但相比2018年中接近74%的销售份额来看,中梁对于长三角的依赖逐步减轻。千亿之后,中梁需要全国范围内的突破来支撑销售额的增长。

其中,最明显的区域莫过于中西部,此前被忽视的战场正在被重新拾起。从2018年中仅有7%的销售贡献,突破至接近24%,而珠三角、环渤海等区域也在逐步凸显,让中梁稳中有升

 

转二、三线战略举措成效明显

从城市来看,中梁持续加大对重点二三线城市的拓展力度,深耕与拓展并举。2019年中梁首次拓展西安、天津、大连、南京、南昌、福州和贵阳等多个重点二三线及省会城市,持续优化企业投资布局结构。

2019年1-12月,中梁新增139幅地块,二三线城市整体占比已超80%。从经营结果来看,去化效果十分出色。中梁20191H合约销售金额Top10城市均为二、三线重点城市,且排名前五的城市均属浙江。可见中梁加码二、三线的战略举措成效明显。

 
 

2020年1月17日,中梁成功竞得杭州未来科技城212号地块,该板块未来发展潜力巨大,这对于想深耕杭州的中梁意义非凡。在此之前,中梁在杭州已布局八个项目

 

在未来城市选择方面,李和栗表示:未来的趋势是城市群都市圈,随着农村逐渐减少,不断合并县城萎缩城市聚集度将越来越高,长三角省会城市中心城市仍是布局重心,而中梁未来会围绕需求来选择城市,对于三四线城市会更加谨慎。在对全国重点城市群重点二三线城市基本覆盖后,中梁的投资布局结构也将进一步优化。

变革篇

区域整合,组织架构不断优化

中梁奉行的运营策略是“快进快出、小步快跑、低开高走”,通过标准化运营快速扩张和复制,在这艘巨轮运作时只有够快,才不会被吞噬。然而,并不仅仅是外部因素,中梁内部的竞争也十分激烈。

2019年中梁为了上市不断做减法,权力下放,打造合作共赢的组织,完成组织变革,推进新业务板块集团组织进化

中梁原来的12个区域集团收缩合并,最终形成南方大区、北方大区、西部大区、中部大区、山东大区、江苏大区和浙江大区七大区域集团。

同时中梁控股旗下通过架构调整逐步形成:地产集团、商业集团、物业集团等不同业务模块;中梁控股和地产集团成为架构调整的重点,大量的部门和高管随着架构调整发生变化,越来越多的80后以李和栗为代表的高管走到前台。

抗疫情篇

持续稳健经营,有效应对疫情

2020年1月,中梁销售额约人民币74亿元;合约销售面积约728,000平方米;合约销售均价约人民币10,200元平方米。而湖北(包括武汉)地区销售占2019年总合同销售额少于2%;占2020年总可售资源少于3%。故此次疫情对于中梁的影响仍旧可控,一季度销售规模虽短期出现回落,但后期被压抑的需求会逐渐反弹。

现金流方面,截至2019年12月31日:中梁的账上现金水平约人民币260亿元,2020年到期债务总额水平约人民币150亿元且还款资金都已经安排到位。自1月起中梁已经紧缩资本性开支,加快回款。纵使未来几个月销情低迷,仍具有足够流动性满足支付与业务的资金需求。

运营方面,中梁仍然小步快跑,通过线上销售渠道、及上线网上售楼处进行销售及推广。

助力武汉,心系业主

面对疫情,1月26日中梁向武汉慈善总会捐款200万以及1.5万个N95标准及以上的口罩,为抗击新型肺炎尽一份力。另外,公司在春节前已成立各级疫情防控专项小组,建立疫情预防、监控、报告及相关工作机制,分享最新疫情预防和控制的策略。

在客户安全方面,中梁在全国服务社区开展“心系业主,贴心‘罩’顾”的防疫行动:包括社区宣传、科普、组织培训、专人消毒、为业主提供发放口罩、体温计、洗手液等热茶等暖心服务,做好上万户业主的守护者。

 

结语

明确方向,迎战2020

展望2020,李和栗预测到:在大方向的政策下,市场整体可能会降温,但是幅度可控,部分地方可能出现回暖,市场将更加差异化发展。中梁将顺应行业周期发展,投资重点将聚焦在一线强二线都市圈三四线弱二线强三线。

虽受疫情影响,但公司对今年前景并不悲观,预期中央将在疫情受控后,会推出经济刺激措施,并惠及房地产行业。中梁将做好全方位准备,响应政府的号召,坚持主航道不动摇,顺利地度过疫情的考验,实现高质量稳健发展。

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(来源:2019中指年度系列盘点)